お盆に実家へ帰省すると、
ふと「この家、これからどうするんだろう？」と
考える方も多いのではないでしょうか。
親が高齢になってきた、施設への入居を検討している、
すでに親が亡くなり実家が空き家になっている。
こうした「家じまい」のタイミングで、
相続の話は避けて通れません。
この記事では、実家を相続する際に使える
「小規模宅地等の特例」を中心に、
誰が相続すると有利になるか、
そして家族会議で話し合っておくべきことを整理します。
小規模宅地等の特例とは何か
親が住んでいた自宅の土地を相続する場合、
一定の条件を満たすと
土地の評価額を最大80%減額できる制度があります。
これが「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」です。
対象となる土地の上限は330㎡まで。
たとえば評価額5,000万円の土地であれば、
特例を使うことで1,000万円の評価に下げて
相続税を計算することができます。
相続税の節税効果としては非常に大きく、
この特例が使えるかどうかで
相続税の有無が変わるケースも珍しくありません。
誰が相続したら使えるか
小規模宅地等の特例は、誰でも使えるわけではありません。
相続する人の状況によって、使える・使えないが変わります。
配偶者が相続する場合は、
条件なしで特例を使えます。
同居・別居を問いません。
同居していた子どもが相続する場合は、
相続後も引き続きその家に住み続けること、
かつ相続税の申告期限（相続開始から10か月）まで
その土地を手放さないことが条件です。
相続してすぐに売ってしまうと、特例は使えません。
別居していた子ども（いわゆる「家なき子」）の場合は
条件がさらに厳しくなります。
相続開始前の3年間、自分や配偶者が所有する家に
住んでいないことが必要です。
持ち家がある別居の子どもは、原則として使えません。
「売るつもり」なら特例が使えない場合がある
よくある誤解が、
「相続後すぐ売るつもりだけど、特例は使える？」
というケースです。
同居していた子どもが相続する場合、
申告期限（10か月）を過ぎてから売る分には問題ありません。
しかし申告期限前に売却してしまうと、
保有継続の条件を満たさないため特例は使えません。
「売る前提で急いで動く」と
大きな税負担につながることがあります。
売却のタイミングは税理士に相談してから決めることを
お勧めします。
単独名義が大前提、共有名義にするのは慎重に
兄弟姉妹でとりあえず共有して相続する、
というケースがありますが、
この選択は後々トラブルの原因になりやすいです。
不動産は単独名義が基本です。
共有名義の不動産は、
売却・賃貸・リフォームのいずれにも
共有者全員の同意が必要になります。
共有者の誰かが亡くなるとさらに権利関係が複雑になり、
数十年後に「誰のものか分からない不動産」
になってしまうこともあります。
誰か一人が引き取る、または売却して現金で分ける、
という方向で話し合うほうがシンプルです。
お盆に話し合っておきたいこと
家族が集まるお盆のタイミングは、
相続の話を切り出しやすい機会でもあります。
縁起でもない、と避けがちですが、
元気なうちに話しておくほど選択肢が増えます。
確認しておきたいのは、まず遺言書の有無です。
親が遺言書を書いているかどうか？、
書いているならどこにあるかを把握しておきましょう。
次に、実家をどうするかの方向性です。
誰かが住み続けるのか、売るのか、貸すのか。
「誰が相続するか」は、
小規模宅地等の特例が使えるかどうかにも直結します。
そして、親の意向です。
「誰に渡したいか」「何を大切にしてほしいか」を
聞いておくことで、後の家族間のトラブルを
大幅に減らすことができます。
税金が安くなる方法が、円満な相続とは限らない
ここまで小規模宅地等の特例を中心に書いてきましたが、
一つ大切なことをお伝えしておきたいと思います。
税金の面で最も有利な方法が、
家族の関係を円満に保つ方法とは限りません。
たとえば「同居していた長男が相続すれば特例が使える」
という話をすると、
他の兄弟から「なぜ長男だけが」という感情が出てくることがあります。
税負担は減っても、家族の仲がこじれてしまうのでは
本末転倒です。
相続でもっとも避けたいのは、
家族間の感情的なもつれです。
特例を使って税金を節約することより、
全員が納得して「それでいこう」と言える着地点を
見つけることのほうが、長い目で見ると大切です。
税理士としての私の立場からも、
節税の提案より先に、家族全員の意向を
確認することをお勧めしています。
税金の計算は、方針が決まってからでも遅くありません。
空き家のまま放置すると、後々が大変になる
実家がなくなるのは寂しいものです。
親の気配が残る家を手放すことへの抵抗感は、
誰もが持っています。
しかし、誰も住まない実家をそのまま放置すると、
年を追うごとに問題が積み重なります。
建物は人が住まなくなると傷みが早くなります。
固定資産税は毎年かかり続けます。
草木が伸び、近隣からクレームが来ることもあります。
相続人が高齢になってから処分しようとすると、
手続きの負担がさらに重くなります。
「いつかは決める」が10年、20年と続き、
気づけば相続人が亡くなって
さらに複雑な権利関係になっている、
というケースは実際に多くあります。
寂しさは当然の感情です。
でも、「早めに方向性だけでも決めておく」ことが、
次の世代に余計な負担を残さない
一番の親孝行になることもあります。
相続は「知っているか・知らないか」で大きく変わる
小規模宅地等の特例は、
知っていて使えば大きな節税になりますが、
知らないまま進めると申告期限を過ぎて
使えなくなることがあります。
相続が発生してから動き始めると
時間的な余裕がありません。
「まだ先の話」と思っているうちに、
一度税理士に相談しておくことをお勧めします。
