実家のリフォーム代は誰が出すか？答えは「その実家の持ち主が出す」です。実家の持ち主というのは、その実家の家屋の登記上の名義人です。通常の二世帯家族（リフォーム後に二世帯で住む予定の家族を含む）では実家の名義は父親というケースがほとんどだと思いますが、実家のリフォーム代は実家の持ち主である父親が出さないと、税金の世界では贈与税の問題が発生してきます。
なぜ贈与税の問題が出てくるのか？
実家をリフォームするだけなのに、なぜ贈与税の問題が出てくるのでしょうか？
この問題については民法の話が絡んでいます。少々固い話ですが民法242条には次のように規定されています。
「不動産の取得者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。･･･」
不動産の取得者＝実家の持ち主は父、不動産に従として付合した物＝リフォーム部分 です。
そして、そのリフォーム部分の所有権を取得する、となります。
実家のリフォーム部分は実家の持ち主である父親のものになりますよ、ということです。
で、このリフォーム代金を持ち主となる父親が払うのであれば何の問題もありませんが、リフォーム代金を子どもが払ったら？というのが今回の問題です。
リフォーム部分の持ち主（父親）≠リフォーム代金支払者（息子） の状態です。
税金の世界では、本来リフォーム代金を支払うのは父親であり、息子はそのリフォーム代金と同額のお金を父親にプレゼント、そのお金を父親がリフォーム代として支払った→息子から父親に金銭の贈与があったと考えます。
贈与税の基礎控除は110万円ですので、数十万円のリフォームであれば贈与税は発生しませんが、数百万円の大規模なリフォームであれば、このような贈与税の問題が発生するということです。
贈与税を避けるには？
このような贈与税の問題を避けるには、出資者と名義を揃える必要があります。
リフォーム代金を実家の持ち主である父親が負担するのが一般的な回避策です。
どうしても子どもがリフォーム代金を負担せざるを得ない事情がある（父親が金銭的に負担できないなど）場合は、リフォーム後の実家の持分を出資割合に応じて変更（名義変更）する方法もあります。
また、リフォーム前に実家の名義を息子に変える（固定資産税の評価額での贈与、もしくは相続時精算課税制度による贈与、親子間での売買）という方法もありますが、どれもあまり良い方法とも言い切れません。
築年数の古い戸建てであっても固定資産税評価額が贈与税の基礎控除額110万円を下回るケースは少ないと思います。
相続時精算課税制度は、将来の相続時へ課税を繰り延べているだけですので、一定額の財産があるご家庭でしたら、適用しない方が良いケースもあります。
親子間の売買というのは、第三者同士でないがゆえに複雑な部分も出てきます。いくらで売買するか？という適正な時価の算定が難しいです。売買ということは、子供世代から親世代へお金が移動するということです。「財産を親から子へ」という相続の流れとは真逆の流れですので、やはり取引自体に無理があります。
配偶者や同族会社の間でも同じく贈与税の問題が発生する
今回は親子の関係の話でしたが、配偶者の関係や同族会社の関係でも同じく贈与税の問題が発生します。
繰り返しになりますが、結局のところ、その財産の持ち主(名義人）とお金を出した出資者が異なっているということが贈与税発生の原因ですので、財産の持ち主と出資者は必ず一致させるように注意してください。
二世帯で住むために息子がリフォーム代を払った、話自体はなんと親孝行な息子なのですが･･･税金の世界は残酷ですね。
